ชาวออสเตรเลียส่วนใหญ่ใช้จ่ายรายได้ไปกับที่อยู่อาศัยมากกว่าที่เคยเป็น แต่ครัวเรือนที่มีรายได้น้อยกำลังถูกบีบคั้นอย่างหนักที่สุด หลายคนอยู่ในความยากจนและอีกหลายคนกำลังประสบกับความเครียดทางการเงิน ชาวออสเตรเลียจำนวนมากขึ้นกลายเป็น คน ไร้บ้าน ทศวรรษที่ผ่านมา รัฐบาลกลางของ Rudd ได้ก่อตั้ง National Rental Affordability Scheme – NRAS โครงการนี้ให้สิ่งจูงใจแก่นักพัฒนาและองค์กรที่อยู่อาศัยในชุมชนที่สร้างบ้านใหม่
และปล่อยเช่าให้ต่ำกว่าค่าเช่าในตลาดอย่างน้อย 20% เป็นเวลา 10 ปี
รัฐบาลแอ๊บบอตยกเลิกโครงการนี้ในปี 2557 แรงงานสัญญาว่าจะนำโครงการนี้กลับมาใช้ใหม่หากชนะการเลือกตั้งในปี 2562 ขณะนี้ผู้สนับสนุนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงกำลังเรียกร้องให้รัฐบาลมอร์ริสันทำเช่นเดียวกัน แต่ผลการวิจัยใหม่ที่เผยแพร่โดย Grattan Institute ในวันนี้สรุปว่าพวกเขาคิดผิด NRAS มีราคาแพง ไม่มีประสิทธิภาพ และส่วนใหญ่ช่วยเหลือผู้ที่ไม่ต้องการความช่วยเหลือมากที่สุด นักพัฒนา NRAS ที่ยังคงอยู่ในโปรแกรมจะได้รับเงินสาธารณะประมาณ A$11,000 ต่อหน่วยต่อปี (แต่เดิมเงินอุดหนุนตั้งไว้ที่ A$8,000 แต่จัดทำดัชนีแล้ว)
ปัญหาคือ A$11,000 เป็นเงินมากกว่าที่ผู้พัฒนาจำเป็นต้องจ่ายเพื่อส่วนลดค่าเช่า ในปี 2559 มูลค่าของส่วนลดค่าเช่า 20% น้อยกว่า A$4,000 ต่อปีเล็กน้อยในเขตชานเมืองทั่วไปที่มีการสร้างอสังหาริมทรัพย์ของ NRAS มูลค่าที่เหลือของเงินอุดหนุน – ประมาณ A $ 7,000 ต่อปี – เป็นหลักกำไรสำหรับนักพัฒนา
เราประเมินว่ามันให้ผลกำไรแก่นักพัฒนาเอกชนอย่างน้อย 1 พันล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย หรือประมาณหนึ่งในสามของต้นทุนทั้งหมดของโครงการ
ผู้ให้บริการเคหะชุมชนยังได้รับผลประโยชน์จากโชคลาภ แม้ว่าพวกเขาจะนำเงินไปลงทุนซ้ำในที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงหรือส่วนลดค่าเช่าที่ลึกลงไปสำหรับผู้เช่า
โครงการนี้ไม่คุ้มค่ากับเงินที่เสียไป เนื่องจากเงินช่วยเหลือไม่แตกต่างกันไปตามที่ตั้งหรือประเภทของที่อยู่อาศัย: มีการเสนอเงินช่วยเหลือแบบเดียวกันสำหรับอพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้องนอนหรือบ้านแบบสามห้องนอน ไม่น่าแปลกใจที่โครงการได้ให้ทุนแก่หน่วยขนาดเล็กและราคาถูกจำนวนมาก ในท้ายที่สุด
ใครบางคนสามารถมีคุณสมบัติที่จะอาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยของ NRAS
ที่เหลืออยู่ในโครงการโดยมีรายได้สูงถึง 50,000 เหรียญออสเตรเลียซึ่งสูงกว่า รายได้เฉลี่ยอยู่ มาก
คู่สามีภรรยาสามารถผ่านเกณฑ์ได้หากรายได้ครัวเรือนต่ำกว่า 70,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย
หมายความว่าประมาณครึ่งหนึ่งของครัวเรือนทั้งหมดที่เช่าสามารถมีคุณสมบัติที่จะอาศัยอยู่ในบ้านที่ได้รับเงินอุดหนุนจาก NRAS ครึ่งหนึ่งจะไม่มีสิทธิ์ได้รับความช่วยเหลือจาก Commonwealth Rent Assistance เนื่องจากรายได้ของพวกเขาสูงเกินไป
มีเพียงหนึ่งในสามของครัวเรือนที่อาศัยอยู่ในบ้าน NRAS ในช่วงสูงสุดของโครงการในปี 2559 เท่านั้นที่มีรายได้รวมของครัวเรือนต่ำกว่า 30,000 ดอลลาร์ออสเตรเลียต่อปี ในขณะที่หนึ่งในสามมีรายได้มากกว่า 50,000 ดอลลาร์ออสเตรเลียต่อปี
นอกจากนี้ยังมีหลักฐานเล็กน้อยที่ NRAS นำไปสู่การสร้างที่อยู่อาศัยมากกว่าอย่างอื่น
เงินอุดหนุนจากรัฐบาลไม่ได้สร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมหากพวกเขาเบียดเสียดที่อยู่อาศัยที่จะสร้างต่อไป ความแออัดเป็นไปได้มากที่สุดเมื่ออุปทานถูกจำกัด เนื่องจากในเมืองใหญ่ ๆ ของออสเตรเลียที่กฎการใช้ที่ดินป้องกันความหนาแน่นมากขึ้นในเขตชานเมืองที่จัดตั้งขึ้น การวิจัยระหว่างประเทศชี้ให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมีผู้คนจำนวนมากออกจากที่อยู่อาศัยส่วนตัว
ไม่มีสิ่งกระตุ้นที่เป็นประโยชน์
NRAS ก็ไม่ใช่สิ่งกระตุ้นที่มีประโยชน์ เริ่มขึ้นในปี 2551 ในช่วงวิกฤตการเงินโลก แต่อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ของ NRAS ได้รับการอนุมัติระหว่างปี 2556 ถึง 2558 เท่านั้น ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่การก่อสร้างที่อยู่อาศัยกำลังเฟื่องฟู
ความยากลำบากในการบริหารและการออกแบบที่ซับซ้อนทำให้การสร้างที่อยู่อาศัยผ่าน NRAS ทำได้ทุกอย่างยกเว้นในเวลาที่เหมาะสม
ทางเลือกที่ดีกว่า
แทนที่จะคืนสถานะ NRAS รัฐบาลของรัฐและรัฐบาลกลางควรมุ่งเน้นไปที่นโยบายที่จะทำประโยชน์สูงสุด (อย่างน้อยที่สุด) เพื่อช่วยเหลือชาวออสเตรเลียที่มีรายได้น้อย
นโยบายในยุครัดด์ที่รัฐบาล Morrison ควรนำเสนอคือSocial Housing Initiativeซึ่งสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมใหม่ 20,000 ยูนิตและปรับปรุงใหม่อีก 80,000 ยูนิตในระยะเวลาสองปีโดยมีค่าใช้จ่าย 5.6 พันล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย
ผลกระทบทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นทันที: การอนุมัติการก่อสร้างพุ่งสูงขึ้นภายใน 12 เดือนหลังจากการประกาศ การทำซ้ำในวันนี้จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลดลงมากกว่า NRAS ที่คืนสถานะ
อ่านเพิ่มเติม: นโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมของออสเตรเลียต้องการความเป็นผู้นำที่เข้มแข็งและยกเครื่องการลงทุน
การส่งเสริม Commonwealth Rent Assistance ขึ้น 40% และจัดทำดัชนีเพื่อการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าที่โดยปกติแล้วจ่ายโดยผู้ที่ได้รับการสนับสนุนด้านรายได้ จะเป็นวิธีที่ยุติธรรมและคุ้มค่ากว่าในการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยจำนวนมากที่ประสบปัญหาค่าที่อยู่อาศัย
ไม่ควรกดราคาค่าเช่ามากนักเพราะเงินช่วยเหลือพิเศษบางส่วนเท่านั้นที่จะใช้จ่ายไปกับที่อยู่อาศัย
รัฐควรแก้ไขกฎการวางแผนที่ป้องกันไม่ให้มีการสร้างบ้านเพิ่มเติมในเขตชานเมืองชั้นในและวงแหวนรอบกลางของเมืองที่ใหญ่ที่สุดของเรา มันจะช่วยได้เล็กน้อยในการทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาถูกลงในการซื้อและเช่า การปฏิรูปกฎการเช่าจะทำให้การเช่ามีความปลอดภัยมากขึ้น
